İvedi Durum

[ertan]

Sayın Hukukçu Arkadaşım,
Site Yönetim Planı olarak kabul edildiği iddia edilen bir belgenin bir maddesinde; \\\"Kat malikleri, Yavruvatan Sitesinin işletme projesi ile belirlenen giderlere, ortak yerlerin ve şeylerin bakım, koruma ve onarım giderlerine katılmak, bu giderler için saptanan avansları ödemek, ivedi durumlarda yönetim kurulunca karar altına alınması zorunlu olan ek ödemeleri ve gecikme cezalarını ödemekle yükümlüdürler.\\\" hükmü yer almaktadır.
Site yönetimi bu hükmü esas alarak, su kuyusu kurudu bahanesiyle yeni su sondajı yaptırmaya karar veriyor ve bunun için kat maliklerinden yüklüce ek ödeme talebediyor.
Kaldı ki, sitede kış şartları başlamıştır. Sitede kışın 3 hane oturmaktadır. Mevcut su kuyusu da kurumuş değildir. Kurak geçen 2007 yazı sonuna doğru suyu azalmıştır. Sondaj kışın yaptırılacaktır. Oysa Haziran veya Temmuz aylarında yapılacak olağan genel kurulda buna ilişkin bir kat malikleri kurulu kararı alınabilir ve gerekirse bu iş öyle yaptırılabilirdi. Bunun hiçbir olumsuz etkisi de görülmezdi.
Şimdi sorum şudur: Burada ivedi durumla nelerin kastedildiği belirtilmediğine göre, her gelen yönetimin kendine göre değerlendirme yaparak ivedi durum olarak ortaya koyabileceği değişik şeyler olabilir. Bu nedenle buradaki \\\"ivedi durum\\\" ifadesinin neleri kastettiği açık olarak belirtilmesi zorunlu değilmidir? Bu konuda acilen dayanağı ile birlikte aydınlatılırsam çok makbule geçecektir. Saygılarımla.

[uğur]

Selamlar,

Sorunuzla ilgili olarak öncelikle ilgili yasa maddeleri ve cözüm önerilerini akratmaya calisacagim.

Ilgili Karara Karsi Basvurulabilecek Hukuki Yollar;

KMK madde 33 uyarinca kat malikleri kurulunca alinan kararlara razi olmayan kat maliki mahkemeye basvurarak ilgili kararin iptalini veya hakimin müdahelesini isteyebilir. Ancak yasada yönetim kurulu kararlarina karsi mahkemeye basvurma olanagi taninmamistir. Bu nedenle sorunuz acisindan ilgili karara karsi dogrudan mahkemeye müracaat hakkiniz yoktur. Razi olmadiginiz yonetim kurulu kararlarina karsi öncelikle kat malikleri kuruluna basvurmaniz ve kat malikleri kurulunca alinan karar neticesinde mahkemeye basvurma hakkiniz vardir.

Ivedilik Konusunda;

KMK madde 28 uyarinca, Yönetim plani, bütün kat maliklerini bagliyan bir sözlesme hükmündedir ve Yönetim plani ve bunda yapilan degisiklikler, bütün kat malikleriyle onlarin külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetcileri baglar. Ayrica Yönetim planinin degistirilmesi icin bütün kat maliklerinin beste dördünün oyu sarttir. Yine KMK madde 18 uyarinca kat malikleri yönetim plani hükümlerine uymakla, karsilikli olarak yükümlüdürler.

Bu maddelerden acikca anlasilacagi üzere, yönetim planinda yer alan hükümler tüm tak maliklerini baglayici niteliktedir ve ilgili tasinmaz yönetim planina göre yönetici tarafindan yönetilir. Yönetim planinda ivedilik durumundan bahsedilmis ancak bunun sinirlari cizilmemistir. Bu nedenle yonetim kurulunun bu konuda takdir hakki mevcut oldugu kanisindayim. Cünkü yasa uyusmazlik durumunda öncelikle yönetim plani hükümlerinin uygulanmasini emretmektedir. Yukarida belirttigim üzere, yönetim kurulu kararindan memnun degil iseniz, hukuki yollara basvurabilirsiniz.

Saygilarimla.

[ertan]

Sayın,
Avukat Uğur Onur Bakır
İletiniz için teşekkür ediyorum. Ancak öğrenmek istediğim hususlar şunlardır.
1) Biliyorsunuz ki, hukuki mevzuatta açıklık ilkesi sözkonusudur. Bir yönetim planındaki bir maddede bir ifade açıklık ilkesi göz ardı edilerek herkesin ayrı ayrı yorumlayacağı şekilde düzenlenmişse ne yapılması gerekir? Örneğin \\\"ivedi durum\\\" bana göre sel baskınıdır, yangındır, size göre de hayatı etkilemekte çok etken olmasa bile suların azalmasıdır. Böyle şey olur mu acaba? İvedi durum ifadesinin yer verildiği yerde, hangi şartların oluşması halinde ivedi durum sayılacağının açık olarak belirtilmesi gerekmez mi? Yoksa herkesin keyfine, anladığına, yaşam biçimine, kültürel tarzına göre böyle bir yönetim planında ivedi durumu algılaması her şeye uygunmudur?
2)İletinizin ilk paragraflarında \\\" Ancak yasada yönetim kurulu kararlarina karsi mahkemeye basvurma olanagi taninmamistir.\\\" Diyorsunuz. Oysa son paragrafta da \\\" yönetim kurulu kararindan memnun degil iseniz, hukuki yollara basvurabilirsiniz.\\\" İfadesine yer veriyorsunuz. Bu iki ifadeden hangisine uymamız gerekecektir.
3) Sizce, bir yönetim planında açıkça tarif edilmeyen ifadeler kullanılmışsa, belirttiğiniz gibi \\\"yönetim planı herkesi bağlar\\\" hükmünden hareketle, her yönetimin kendi anlayışı doğrultusunda değerlendirmeye sebep olabilecek kapalı ifadeleri olduğu gibi kabul etmek mi gerekecektir. Konu uyuşmazlık konusu olduğunda onlarca ivedi durumun ne olduğu tanımı ortaya konursa ne olacaktır.?
Bu tereddütlerimi gidereceğinizi umuyor, saygılar sunuyorum.  
Ertan Özuğurlu
[email protected]

[uğur]

Sayin Ertan Bey,

1-     Sorunuzda da belirttiginiz üzere ivedi durum kavramina herkesin ayni anlami vermesi elbetteki düsünülemez. Ancak bahsettiginiz üzere ortada kabul edilmis bir yönetim plani vardir ve ivedi durumlar kavrami konusunda yönetim kurulunun takdir hakkinin oldugu ortadadir. Somut durum acisindan degerlendirme yapilirsa, ilgili yönetim plani hükmü degismedikce yönetim kurulu takdir hakkini kullanmaya devam edecektir..

2-    Önceki yazimda anlam kargasasina yol actiysam öncelikle bunun icin özürlerimi sunuyorum. Yönetim kurulu kararlarina karsi dogrudan dogruya mahkemeye basvurma olanagi yoktur. Öncelikle kat malikleri kuruluna basvurulmali ve kurul kararinin neticesine göre mahkemeye müracaa edilmelidir. Daha acik bir ifadeyle, hukuki yol olarak; Yönetim planinda yer alan ivedi durum kavraminin degismesini veya kosullarinin belirtilmesini veyahut yönetim kurulunun herhangi bir kararinin iptalini saglamak istiyorsaniz; öncelikle kat malikleri kuruluna basvurmalisiniz. Kurul talebinizi bütün kat maliklerinin beste dördünün oyu ile kabul ederse yönetim planinin ilgili hükmü degismis olacaktir. Ancak kat malikleri kurulu talebinizi reddeder ise, iste o zaman mahkemeye müracaat edebilirsiniz.

3-    Yönetim planlarinda sikca kloslar kullanilmasi; yönetim kurularina genis takdir haklari saglanmasi elbetteki keyfi uygulamarla karsilasmaya müsait bir durum ortaya cikaracaktir. Bu konudaki kaygilarinizi paylasiyorum. Ancak tahmin edeceginiz üzere meydana gelebilecek her durumun da yönetim planlarinda en ince detaylarina kadar düzenlenmesi mümkün degildir. Zira bu durumda yönetim plani kazuistik bir metotla hazirlanmis olur ki, bu da cagimiz hukuk mantigiyla bagdasmaz. Iste bu iki hassas durum arasindaki dengeyi saglamak kat malikleri kurulunun elindedir. KMK bu konuda amir hükümler icermeyerek, düzenlemeyi site sakinlerinin iradesine birakmistir. Sonuc olarak yönetim kuruluna genis takdir hakki verip vermemek tamamen siz ve sizin sitenizin sakinlerinin elindedir.

Saygilarimla.

[ertan]

Sayın Av. Uğur Onur Bakır,
Öncelikle verdiğiniz cevaplar için çok teşekkür ediyor, saygılar sunuyorum.
Ancak hatırlarsanız, ilk ileti metnimde \\\"Site Yönetim Planı olarak kabul edildiği iddia edilen bir belgenin bir maddesinde\\\" ifadesini kullanmıştım. Bu ifadeyle, 27.12.2001 tarihinde kat irtifakı tesis edilirken tapu sicil müdürlüğüne verilmiş ve tescil ettirilmiş, halen tapu sicil müdürlüğünde mevcut yönetim planları gözerdi edilerek, 29.07.2007 tarihinde site oluşturulması toplantısında kabul edildiği belirtilen, tapudaki yönetim planları ile hiç ilgisi olmayan, tapuya da tescil ettirilmemiş bir belgeden bahsetmiştim.
Tapudaki yönetim planlarının değiştirilmesine bile değinmeyen, yeni bir yönetim planı olarak ortaya konulan böyle bir belge hukuken geçerli olabilir mi? Kaldı ki böyle bir belge tapuya da götürülmemiş ve tescil ettirilmemiştir. Diyelim ki, böyle bir belge, adına yönetim planı dense bile, sadece imzalayanları bağlayan bir sözleşme niteliği taşır, imzalayanların yarısı da vekil olarak imzalamıştır. Vekâletler de noterden değildir.
Eğer böyle belgeler geçerli olacaksa, her gelen yönetim kendi yandaşlarına imzalatarak yönetim planı adi altında yeni belgeler ortaya koyup siteyi buna göre yönetmeye kalkışmaz mı?
Ben bu soruların cevabini bulmak, tereddütlerimi ortadan kaldırmak istiyorum.
Buna da katkı koyacağınız için peşinen teşekkür ediyor, saygılar sunuyorum.
Ayrıca, iletilerinizi [email protected] adresine gönderirseniz mutlu olurum. Saygılarımla

[uğur]

Sayin Ertan Bey,

Öncelikle cevabim biraz geciktigi icin özürlerimi sunuyorum. Is hayatindaki yogunlugum nedenyle cevaplarim biraz gecikmektedir. Bunu hos göreceginize inaniyorum. Sorunuza gelince;

KMK madde 28/III Yönetim planinin degisirilmesi icin bütün kat maliklerinin beste dördünün oyu sarttir. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye basvurma haklari saklidir.

madde 28/V Yönetim planinin ve onda sonradan yapılan degisikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütügünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu degisiklikler yönetim planina bağlanarak kat mülkiyetinin kurulus belgeleri arasinda saklanir.

Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafindan, sözlesmse yönetim plani ve kanun hükümleri uyarinca verilecek kararlara göre yönetilir

Bu maddelerden de acikca anlasilacagi üzere, yönetim plani degistirilemez bir sözlemse degildir. Kat maliklerinin 4/5 inin olumlu oyu ile yönetim planinin degistirilmesi mümkündür.

Karar anilan cogunlukla alinmamissa mahkemeye basvurarak ilgili kat malikleri kurulu kararinin iptalini talep edebilirsiniz. Tabii ki süre sartina uymak kosuluyla.

Ayrica vekaletlerin noterden olma sarti yoktur. Vekalet tek tarafli bir hukuki islem oldugundan karsi tarafin kabulüne de ihtiyac duyulmaz. Adi yazili sekilde verilen vekaletler ve buna dayanilarak kullanilan oylar gecerlidir.  Bu nedenle yönetim plani degisikliginde gecerli oylar toplami tüm kat maliklerinin 4/5 inin oyuna ulastiysa, yönetim planinda yapilan degisiklik sadece imza atanlari degil, bilakis tüm kat maliklerini baglayici duruma gelir.

Mail adresinizi vererek gösterdiginiz incelikten dolayi tesekkür ediyorum. Ancak sorununuzun sadece sizin degil, bircok vatandasimizin karsilasailecegi türden bir sorun olmasi dolayisiyla, sorularinizla ilgili cevaplari forum alanindan paylasmanin daha uygun olacagini düsünmekteyim. Böylece tüm üyelerimiz ve ziyaretcilerimiz cevaplardan faydalanabilecektir. Anlayisiniz icin tesekkür ederim.

Saygilarimla.